什么是产托（REIT）？2026年11月初，马来西亚交易所有一项大型产托IPO推出，大马人搜索“产托”的次数随之大增。本文解释什么是产托、马来西亚由谁监管产托，以及如何查证与你打交道的公司。

什么是产托（REIT）？

产托（REIT，即房地产投资信托）汇集众多投资者的资金，拥有能产生收入的产业，例如购物中心、办公楼、酒店或仓库。内陆税收局（LHDN）将产托定义为投资于（或计划投资于）主要产生收入的房地产的单位信托计划。

投资者持有的是产托单位，而不是股票。上市产托与上市公司一样，在马来西亚交易所（Bursa Malaysia）买卖。伊斯兰产托则是根据伊斯兰教义（Shariah）原则管理和运作。

一个产托由几方共同运作：管理公司（产托经理）为产托作出决策；受托人根据信托契约为单位持有人持有产业；产业管理公司则可能负责建筑物的日常管理。

马来西亚由谁监管产托？

马来西亚证券监督委员会（SC）是主要监管机构。SC表示，任何要在马来西亚交易所上市的产托，都必须根据《2007年资本市场与服务法令》第212条获得SC批准。

在批准之前，SC会根据其《上市产托指南》（Guidelines on Listed REITs）审查产托的产业，审核信托契约和招股书，并检查产业估值报告。产托的管理公司必须持有执照。信托契约和招股书必须在产托上市前向SC注册。伊斯兰产托的伊斯兰教义要求，须获SC伊斯兰教义咨询理事会（Shariah Advisory Council）认可。SC的目标是在收到完整申请后三个月内完成评估。

SC的产托规则也涵盖借贷、公司治理和产业估值。例如，SC在2016年的咨询文件中，建议把产托的借贷上限固定为总资产价值的50%，并由注册估价师每年更新估值。

产托的收入与税务

产托的收入主要来自租金，并将部分收入以派息方式分给单位持有人。根据内陆税收局第9/2018号公共裁决（Public Ruling），在马来西亚交易所上市的产托，若在某一年派发总收入的90%或以上，该年在产托层面可获免税。单位持有人所收到的派息，仍须按该裁决的规定缴税。

派息并不固定，会受租金收入、成本和借贷影响；产托单位价格也和其他上市证券一样，可升也可跌。

如何查证产托是否正当、经纪商是否持有执照

上市产托的招股书已向SC注册，其公告可在bursamalaysia.com查阅。请阅读招股书和最新公告，不要只依赖社交媒体上的帖子。

任何为你买卖上市证券的公司，例如股票经纪公司或交易应用程序，都必须持有SC执照。请到sc.com.my/investment-checker查证，同时查看SC投资者警示名单（Investor Alert List）和国家银行（BNM）的金融消费者警示名单（Financial Consumer Alert List）。若有人以“产托”为名推销未在马来西亚交易所上市、并承诺不切实际回报的计划，请特别小心。SmartChecker为所列公司提供注册记录和评价。

常见问题

产托和单位信托一样吗？内陆税收局把产托视为一种单位信托计划，但上市产托的单位是在马来西亚交易所买卖的，与股票相同。

在马来西亚由谁批准产托上市？马来西亚证券监督委员会（SC），依据《2007年资本市场与服务法令》第212条。

产托在马来西亚需要缴税吗？根据内陆税收局，上市产托若在某一年派发至少90%的总收入，该年在产托层面可获免税；单位持有人则须为派息缴税。

什么是伊斯兰产托？根据伊斯兰教义原则管理和运作的产托，其伊斯兰教义要求须获SC伊斯兰教义咨询理事会认可。

本文英文版：smartchecker.my/article/what-is-reit-malaysia/